VLIEG Bedrijfstaxaties

Voor een goede taxatie, wordt de European Valuation Standards (EVS) steeds belangrijker. Met EVS zijn taxaties van commercieel vastgoed in verschillende EU-lidstaten immers eenduidig en daarom goed vergelijkbaar. EVS is een initiatief van de ‘non-profit’ organisatie TEGoVA, The European Group of Valuers’ Association, waarin meer dan 70.000 taxateurs samenwerken.

VLIEG taxateur Jan Gielis is Recognized European Valuer (REV). TEGoVA heeft het Recognised European Valuer (REV)-programma ontwikkeld om individuele taxateurs via hun beroepsorganisaties een verhoogde status te kunnen toekennen boven de Minimum Opleidingsvereisten van TEGoVA en daardoor opdrachtgevers te verzekeren van hun deskundigheid op het gebied van taxatie.

Als een onafhankelijke taxateur de Marktwaarde van een bepaald pand moet schatten, moet hij de volgende definitie hanteren: ‘Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeil-datum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.’

Bij een andere waarderingsgrondslag dan de marktwaarde, mag een taxateur – behoudens als dat niet anders kan door Europese en nationale wet- en regelgeving, alleen erkende waarderingsgrondslagen hanteren die in overeenstemming zijn met het doel van de taxatie.

Hij moet daarbij natuurlijk de beginselen van transparantie, samenhang en consistentie eerbiedigen.
Als andere waarderingsgrondslagen moeten worden gehanteerd in door vereisten van de wet, omstandigheden of de aanwijzingen van een opdrachtgever waardoor niet kan worden voldaan aan de uitgangspunten voor de marktwaarde, is het resultaat geen marktwaarde meer.

Onder Waarde in het economische verkeer, artikel 17, lid 2 wordt verstaan: ‘De waarde wordt bepaald op basis van de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen’.

Ingevolge artikel 17, derde lid van de Wet Waardering onroerende zaken wordt, behoudens bij woningen en rijksmonumenten (Monumentenwet 1988), de waarde bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde in het economische verkeer. Onder de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak wordt verstaan: ‘Het bedrag benodigd om een onroerende zaak te verkrijgen of te vervaardigen dat voor de bedrijfsuitoefening een in economisch opzicht gelijke betekenis heeft, bij de bepaling waarvan rekening wordt gehouden met de aard en de bestemming van de zaak evenals de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.’

Het begrip waarde in het economische verkeer wijkt, als gevolg van het hanteren van de zogenaamde leegstandsfictie en de verkrijgingfictie alsook de te hanteren waardepeildatum, af van de standaard definitie Marktwaarde.

VLIEG Bedrijfsmakelaars is lid van het Taxatie Management Instituut. Een TMI taxateur wordt niet alleen getoetst op zijn vaardigheden vóórdat hij kan toe treden tot TMI, hij wordt ook verplicht bijgeschoold middels de TMI Academy. De taxaties worden verwerkt binnen het Taxatie Management Systeem en voldoen aan de Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed van TMI.
Taxateurs Jan Gielis en Xander Blankestijn zijn beiden gekwalificeerde taxateurs bedrijfsmatig vastgoed.

Het gebruik van de executiewaarde is voor een TMI taxateur niet toegestaan. Een taxatie ten behoeve van zekerheidstelling van leningen dient namelijk in overeenstemming te zijn met de Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed, die weer compliant is met de EVS en het EVS Bluebook. Volgens deze Standaarden mag de executiewaarde niet als waarde begrip worden toegepast.

Alle brancheverenigingen hebben de hiaten in het gebruik van het waarde begrip executiewaarde herkend en hebben in samenwerking met de Waarderingkamer een richtlijn opgesteld. Sinds 1 augustus 2011 is de nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen van kracht, opgesteld door de Nederlandse Vereniging van Banken en het Verbond van Verzekeraars. Ook in deze gedragscode wordt niet meer gerept over executiewaarde, en vindt bewust een beoordeling op inkomen en vermogen plaats.

Natuurlijk is een jarenlang gebruikt begrip niet zomaar uit te bannen en daarom wordt in de plaats daarvan een opinie van de verwachte opbrengst bij executoriale verkoop verstrekt.

Als een onafhankelijke taxateur de Huur van een bepaald pand moet schatten, moet hij de volgende definitie hanteren: ‘Het geschatte huurbedrag waarvoor het vastgoed op de waardepeil-datum, na behoorlijke marketing, onder de voorwaarden van de feitelijke of veronderstelde huurovereenkomst in een zakelijke transactie zou worden verhuurd door een bereidwillige verhuurder aan een bereidwillige huurder, waarbij elk der partijen zou hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.’