Een eerste woning nét buiten bereik? KoopStart kan het verschil maken

Voor veel starters is het vinden van een geschikte woning al lastig genoeg. Maar zodra je eindelijk dat ene huis hebt gevonden, blijkt de financiering soms nét niet rond te komen. KoopStart kan dan een interessante oplossing zijn. Met deze regeling koop je een woning voor een lagere prijs dan de getaxeerde marktwaarde. Daardoor heb je minder hypotheek nodig en kan een woning die normaal gesproken buiten je financiële bereik ligt, tóch haalbaar worden. In dit artikel leggen we uit hoe KoopStart werkt en waar je als koper rekening mee moet houden.

Kopen met korting op de marktwaarde
Bij KoopStart wordt eerst door een onafhankelijke taxateur vastgesteld wat de marktwaarde van de woning is. Vervolgens wordt de woning met een zogenaamde koperskorting aangeboden. Die korting bedraagt minimaal 10% van de getaxeerde marktwaarde en wordt vooraf door de aanbieder vastgesteld.

"Het grote voordeel is dat je niet de volledige marktwaarde hoeft te financieren," legt Bart van Heijst, Hypotheekadviseur bij VLIEG, uit. “Stel dat een woning een marktwaarde heeft van € 400.000 en met 15% KoopStart-korting wordt aangeboden. Dan bedraagt de koopprijs € 340.000. Dat verschil kan er juist voor zorgen dat de woning wél binnen je maximale hypotheek past. Zeker voor starters kan dat een groot verschil maken.”De KoopStart-prijs wordt rechtstreeks afgeleid van de getaxeerde marktwaarde en de afgesproken korting. Over deze prijs wordt daarom niet onderhandeld. De korting krijg je niet zomaar cadeau".

Bart gaat verder: “Het is belangrijk om te begrijpen dat KoopStart geen subsidie of schenking is. Je krijgt bij aankoop weliswaar korting, maar wanneer je de woning later verkoopt, wordt die korting weer verrekend. Daarnaast deelt de aanbieder mee in de waardeontwikkeling van de woning. Bij KoopStart-overeenkomsten vanaf 2024 is het aandeel van de aanbieder in de waardeontwikkeling gelijk aan het percentage van de oorspronkelijke koperskorting. Koop je bijvoorbeeld met 15% korting, dan deelt de aanbieder voor 15% mee in zowel een waardestijging als een eventuele waardedaling. Stijgt een woning met een oorspronkelijke marktwaarde van € 400.000 bijvoorbeeld later naar € 450.000, dan bedraagt de waardestijging € 50.000. Bij 15% KoopStart-korting komt in dit vereenvoudigde voorbeeld 15% van die waardestijging toe aan de aanbieder en 85% aan jou. Bij de verkoop wordt daarnaast ook de oorspronkelijke koperskorting verrekend.".

Heb je zelf verbeteringen aan de woning aangebracht, zoals een uitbouw of dakkapel? Bij de huidige KoopStart-bepalingen komt het getaxeerde waarde-effect van deze zelf betaalde verbeteringen volledig aan jou toe.

Let op: bij woningen die vóór 2024 met KoopStart zijn verkocht, kunnen andere afspraken over de verdeling van de waardeontwikkeling gelden. De bepalingen in jouw eigen koopovereenkomst en notariële akte zijn daarom altijd leidend.

Praktische tips voor de woningkoper:

• ·Laat vooraf berekenen hoeveel hypotheek je op basis van jouw inkomen verantwoord kunt krijgen.
• Kijk niet alleen naar de KoopStart-prijs, maar ook naar de oorspronkelijke marktwaarde en het percentage van de koperskorting.
• Controleer goed welke inkomens-, leeftijds- en overige doelgroepvoorwaarden voor het betreffende nieuwbouwproject gelden.
• Houd er rekening mee dat de koperskorting en een deel van de waardeontwikkeling later met de aanbieder worden verrekend.
• Lees de KoopStart-overeenkomst en de erfpachtvoorwaarden vooraf goed door, zodat je ook weet wat er gebeurt wanneer je de woning later wilt verkopen.
• Laat je VLIEG hypotheekadviseur controleren welke geldverstrekkers de betreffende KoopStart-constructie kunnen financieren.

Wat gebeurt er als je later wilt verhuizen?
Een KoopStart-woning kun je in principe later weer op de vrije markt verkopen. Op dat moment wordt de actuele marktwaarde opnieuw vastgesteld en vindt de financiële verrekening met de oorspronkelijke aanbieder plaats. De oorspronkelijke koperskorting en het afgesproken aandeel in de waardeontwikkeling worden daarbij meegenomen.

Bij sommige projecten kan gedurende een bepaalde periode wel een aanbiedingsplicht of terugkooprecht gelden. In dat geval moet je de woning eerst aan de oorspronkelijke aanbieder aanbieden. De precieze afspraken staan altijd in de koopovereenkomst en de notariële akte.

Waarom is er sprake van erfpacht?
Bij KoopStart wordt erfpacht gebruikt om de afspraken over de korting en de toekomstige verrekening juridisch goed vast te leggen. Dat betekent niet dat je ieder jaar een erfpachtcanon hoeft te betalen. Bij KoopStart wordt deze canon in één keer afgekocht. Na een toekomstige verrekening kan de erfpacht worden omgezet in volledig eigendom.

"Het woord erfpacht kan bij kopers soms direct vragen oproepen," aldus Bart. "Maar bij KoopStart is het vooral de juridische manier om de financiële afspraken tussen koper en aanbieder vast te leggen. Het belangrijkste is dat je vooraf precies weet welke voorwaarden voor jouw woning gelden en wat die op de langere termijn betekenen."

Direct weten of KoopStart voor jou haalbaar is?
Heb je een KoopStart-woning op het oog en wil je weten of je deze kunt financieren? Wacht dan niet tot het moment waarop je daadwerkelijk moet beslissen. Laat je vooraf goed adviseren. Niet iedere geldverstrekker accepteert namelijk een hypotheek in combinatie met een KoopStart-constructie. Het is belangrijk om dit vooraf te controleren, zodat je niet voor verrassingen komt te staan bij het aanvragen van je hypotheek.

Bart kijkt graag met je mee naar je maximale hypotheek, je maandlasten en de voorwaarden van de KoopStart-woning. Zo weet je vooraf precies hoeveel ruimte je hebt en kom je tijdens het aankoopproces niet voor verrassingen te staan.

Eerst je financiële mogelijkheden helder
Bij een KoopStart-woning draait het niet alleen om de aantrekkelijke aankoopprijs. Uiteindelijk moet ook de hypotheek goed aansluiten bij jouw inkomen, toekomstplannen en maandelijkse budget.

Een VLIEG Hypotheekadviseur voert daarom graag een onafhankelijke financieringscheck voor je uit. Omdat we samenwerken met méér dan 50 geldverstrekkers, kijken we verder dan het actueel renteoverzicht van één huisbank en zoeken we naar een hypotheek die qua rente én voorwaarden bij jouw situatie past.

Heb je jouw financiële mogelijkheden helder in beeld? Dan weet je precies in welke prijsklasse je verantwoord kunt zoeken en kun je sneller handelen wanneer de juiste woning voorbijkomt.